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    上海办公楼租赁经验总结
    时间:2009-06-07,点击:0

          上海目前已成为亚洲办公楼市场中最有活力的地区。近两年来,上海办公楼供应增长迅速,空置率持续下降。市工商局公布的2004 年上海工商企业登记注册数据显示,截至去年底,全市共有各类企业535742 户,其中私营企业384927 户,同比增长31.9%;外商投资企业26657 户,同比增长10.46%。
      在供需两旺的态势下,如何租赁到更适合的办公楼成为大家关注的一个课题。记者特采访了一些分别租赁甲级、乙级、普通办公楼的公司/企业,听他们讲自己的“租赁经”。见微知著、窥斑知豹。希望能对已在租赁、正在租赁、正想租赁的读者有些许裨益。

      某知名会计事务所

      签约跟着市场走

      看好市场发展就签3年合同,否则两年即可

      物业与开发商的配合度也要暗暗观察

      负责事务所行政工作的徐小姐介绍,事务所近两年发展非常迅速,从最初的二百多名员工发展到现在的700名,4至5层楼面都被它们包了下来,租赁面积6000 平方米左右。当初正是考虑到公司发展势头的迅猛,所以对办公楼发展空间和每层面积非常看重,希望办公楼最好能为一个集团或大公司拥有,不愿意租赁有小业主投资的大楼,这样谈判、协调都比较方便,并且有充分的空间可以满足扩大租赁的需求。
      当时他们通过中介获得河南南路中汇大厦(涉外甲级)的租赁信息后,派人进入到大楼里面,对办公楼资质、入驻公司、物管情况等进行了“详细考察”。徐小姐认为,承租办公楼时,签约可跟着市场趋势走,如果看好市场发展就签3年合同,否则2年即可。签合同前,自己的调查工作一定要到位,这样比较有保障。物业资质也非常重要,最好能与自己公司品牌、形象配套。另外,物业与开发商的配合度也要密切注意,两者如果分歧较大,肯定不利于承租方后续的工作。

      某知名保险经纪有限公司

      租前“楼检”莫放松

      租赁时一定要仔细检查中央空调,否则住进来之后有问题也只得忍受了

      范先生是该知名保险经纪公司的“铁杆中层”,学历高、能力强。他们公司2001 年租赁了浦东大道某航运金融大厦(甲级)现在的办公楼面,建筑面积229平方米,每月租金3344.6 美元,物管费每月每平方米3.45 美元。当时这个地方的租赁价比附近的陆家嘴区域便宜约1/3,具有一定的价格优势。但从前年开始,该地区的租赁价开始大幅提升,价格优势正在逐步消失。他们最初合约签了两年,价格上涨之后改成一年一签。由于定位浦东的金融行业,公司如果谋求进一步的发展,也可能会去陆家嘴。
      在办公当中,范先生他们才发现该楼中央空调通风有些不畅,这个问题单个租赁用户根本无法解决。所以,他提醒租赁者,租赁时一定要仔细检查中央空调,否则住进来之后发现问题也只得忍受了。

      某管理顾问有限公司

      公司形象最重要

      租赁办公场所,一定要符合公司的形象

      骆小姐所在的管理顾问有限公司在紫金山大酒店(五星级)租赁了一个300平方米的办公场所,办公人员四十多人。总揽办公室业务的她坦陈,在酒店里租办公楼面,公司也是第一次。当时实地考察时,一行几人对“豪华酒店”的气派非常满意。虽然价格贵了点,0.6美元/平方米/天,但形象好、交通方便,地处世纪大道、东方路、张杨路交汇处,楼宇品质比较高档,感觉物有所值,就迅速承租下来。
      骆小姐认为,租赁办公场所,一定要符合公司的形象。特别是与形象推广有关的行业,一定不能“低调”、马虎。其次,物业设施与服务也很重要,这些会影响以后的工作质量。

      某中日合资贸易有限公司

      长线不妨签约久

      如果打算长期投资,签约时间不妨长一些

      徐先生所在的公司在北京西路某科技大厦,是国内第一家对外合资批发企业。作为管理部“老臣子”,谈起当时办公室的租赁情况徐先生还有些得意。公司成立之前,派员工四处找寻房源,主要考虑因素是交通必须方便,地点框定在市中心,以便大家上班。由于进来得比较早,租赁价格挺便宜,一千多平方米的租赁面积,2.5元/平方米/天(包含物管费),而且还能有七八个停车位。现在进来的公司已基本没有可租车位。
      徐先生认为自己公司的租赁年限很合理,采取3+2年的模式:前三年租金维持不变,后两年租金增加5%。当然,他也承认,一分钱一分货,大厦也存在吃饭难、饮水机维修不及时、空调不畅等问题,但看在价格便宜的面子上,这些都可以容忍。徐先生提醒后续租赁者,如果打算长期投资,签约时间不妨长一些。

      某咨询顾问有限公司

      租金为我最看重

      小公司经营风险比较大,最看重的应是价格,交通并非最重要

      作为复旦经济系硕士毕业的高材生,薛先生后毕业即创业,开办了一家咨询顾问公司。后因为要在母校继续攻读博士,去年就在复旦附近刚竣工的平盛大厦租赁了办公场所,工作、读书两不误。他说,毗邻高校,人文环境好,查资料方便,而且租金也不高,80平方米,月租金只要4000 元,物管费8元/平方米/月。
      薛先生所租公司楼层属于一个温州小业主。当时小业主感觉房产形势好,认为要涨,所以只“答应”签一年;而薛先生恰恰相反,感觉房产不可能一直高位运行,再加上附近正在建三幢办公楼,所以预计办公楼租金会跌,也只“愿意”签一年,所以双方一拍即合,签了一年的短期合同。
      由于经历过创业之痛,并正在经历竞争的残酷,薛先生认为,小公司经营风险比较大,最看重的应是价格,交通并非最重要,而且搬家时一定要方便才好。

      某信息技术有限公司

      规范操作别大意

      租赁办公楼,环境很重要,价格当然也是重要的考虑因素

      何先生一年前出资创办了一家信息技术有限公司,当时租房子没想通过中介,而是划定区域之后,一个一个去找。他当时打算在中山北路、镇坪路附近租房子,但300平方米左右的房子面积不尴不尬,很难找到合适的。后来到常德路这幢13层小楼时,感觉面积比较合适,再加上这里一梯一户,形象还可以,所以就定了下来。
      目前,何先生的公司租赁面积260平方米,员工三十余人,2.5元/平方米/天(包括物管费),出租方是一对东北夫妇。这幢13层小楼由于只有几个楼面有产权证,而且有证的话也要好几户人家合用。刚开始这对东北夫妇收到租金后既不给发票,也没给收据,何先生个性随和,对此也不大在意,后来朋友提醒他这样操作,万一发生纠纷,他的权利无法保障,他才要求对方按规程操作。
      何先生认为,租赁办公楼,环境很重要,价格当然也是重要的考虑因素。他表示,随着公司规模的扩大,以后会考虑到浦东发展,也可能会把整个公司搬过去,那里才是公司的核心地块。

      某燃料销售有限公司

      适合的是最好的

      看菜吃饭,量体裁衣,小公司租赁最重要的是实惠

      安先生在燃料有限公司负责财务和人事工作。他介绍,自己公司只有二十余人,规模较小,租赁面积70至80平方米,3000 元/月。3个月前通过一家客户单位联系了这幢企业办公房。当时之所以签约这个办公房主要看中两点:一是价格便宜,二是停车位比较多。安先生所在公司对办公楼市场持保留态度,签约只签了两年,如果公司经营顺利,就继续租赁,经营不好就终止合约。就算这个地方租价过两年会上涨,大不了再换个便宜点的地方。
      他表示,看菜吃饭,量体裁衣,小公司租赁最重要的是实惠。价格肯定放在第一位考虑。安先生表示,如果出租方是小业主,他们一般不愿开发票,这样租价还可以压得更低,不过这样操作虽然省点钱,但明显违规。

      某小型加工代理公司

      非居转让税费高

      今后转让,非居住房税费要高

      当记者在售楼现场遇到刘先生时,他正在金桥商务公寓购置一套60平方米左右的房子。他说自己公司只有三四个人,现在既要租住房,又要租办公室,不太划算。买这么一套的商住两用公寓,每平方米单价也只比周边住宅贵两三千元,可以接受。以后公司规模扩大,换到新的办公场所,会把它卖掉或出租。不过,买下来也有风险。因为今后转让,非居住房税费要高。因此投资前要仔细考虑。

      业内预计,2005 年本市办公楼市场,从供应角度看,受土地供应的制约,将基本保持在2004 年水平;从需求角度看,受宏观经济发展刺激,需求仍将进一步增长。
      从调查中我们不难发现,不同公司承租不同的办公楼,看重和看轻的必然有所不同。租赁甲级办公楼的大多是世界500强公司或国内大公司,他们租赁前一般都经过详细的市场调查,从办公楼资质、业主与入驻公司条件、物管水准、交通便利和环境配套等有着高标准、严要求,希望各方面都能与公司的品牌与形象吻合。由于大都看好自己公司的发展前途,因此租赁价格并非是首先考虑的因素。
      对租赁乙级办公楼的中型企业来说,交通便利、价格合理和停车位数量等被排在前列。而一些已创或草创的小公司,租赁时候价格选择最低几乎已成定律,为此甚至放弃自己权益,不要业主的发票。在便宜的大前提下,再考虑交通便捷、环境设施等因素。他们对物业服务的质量不甚挑剔,有时可以睁一只眼闭一只眼。
      而对正在租赁、正想租赁办公楼的公司而言,详细的市场调查、合适的签约时间、配套的物业服务设施等问题,望能引起足够的重视,以防范可能发生的冲突或者不愉快,做一个事先诸葛亮。

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